Prosječne cijene stanova u Crnoj Gori 2025 – lokalna i globalna analiza
Piše: Redakcija – Pisco Real Estate blog
Tržište stanova u Crnoj Gori nalazi se u jednoj od najdinamičnijih faza u posljednjoj deceniji.
Samo u Podgorici cijene novogradnje su više nego udvostručene u odnosu na 2020. godinu, dok primorje i dalje drži status apsolutnog lidera kada je u pitanju interesovanje stranih kupaca.
Međutim, iza ovih brojki kriju se mnogo šire priče: od inflacije i troškova gradnje, do globalnih geopolitičkih potresa, kretanja kamatnih stopa i turističkih trendova.
Novogradnja po regionima (Q2 2025)
| Region | Cijena €/m² |
|---|---|
| Crna Gora (prosjek) | 2.201 |
| Podgorica | 2.108 |
| Primorje | 2.333 |
| Središnji region | 1.068 |
| Sjever | 1.547 |
Starogradnja po gradovima
| Grad | Prosjek €/m² | Napomena |
|---|---|---|
| Podgorica | ~2.290 (starogradnja), 2.640 (novogradnja – oglasi) | Najskuplje: Central Point, City kvart/Master, Preko Morače |
| Budva | ~3.760 | Centar i Bečići nose premiju |
| Tivat | ~5.040 | Porto Montenegro i marina naselja >10.000 €/m² |
| Kotor | ~3.705 (Stari grad >5.300) | Dobrota i Škaljari srednji sloj |
| Bar | 1.700–2.100 | Šušanj i Dobra Voda širi raspon |
| Nikšić | ~1.000 | Centar iznad prosjeka |
Prosječne cijene po strukturi stanova
| Grad | Jednosoban | Dvosoban | Trosoban |
|---|---|---|---|
| Podgorica | 103–126k € | 137–172k € | 195–229k € |
| Budva | 169–207k € | 226–282k € | 300k+ € |
| Tivat | 227–277k € | 302–378k € | 400k+ € |
| Kotor | 167–204k € (Stari grad 240k+) | 222–278k € (Stari grad 318k+) | 350k+ € |
Lokalna dinamika tržišta
Podgorica bilježi konstantan rast zahvaljujući kombinaciji demografskih kretanja i ograničene ponude kvalitetne novogradnje. Kvartovi poput Central Pointa i City kvarta drže premiju, dok Zabjelo i Stari Aerodrom ostaju nešto pristupačniji.
Primorje je potpuno druga priča: ovdje cijene diktira turizam i strana potražnja. Tivat sa Portom i luksuznim projektima odskače, dok Budva i Kotor prate trend zbog apartmanskog tržišta i kratkoročnog najma.
Unutrašnjost – Nikšić i Danilovgrad su značajno jeftiniji, ali i dalje osjetljivi na pojedinačne projekte. Kolašin i Žabljak izdvajaju se jer ski turizam podiže cijene apartmana iznad prosjeka sjevera.
Globalni uticaji – od Amerike do Japana
Kada govorimo o perspektivi crnogorskog tržišta stanova, moramo gledati širu sliku. Nekretnine nijesu izolovan sektor – zavise od globalne ekonomije i ponašanja investitora.
Sjedinjene Američke Države – američko tržište rada je i dalje snažno, sa niskom nezaposlenošću, što održava globalnu likvidnost. Svaka promjena politike Federalnih rezervi, posebno u pogledu kamatnih stopa, reflektuje se i na Evropu. Ako FED zadrži visoke kamate, to otežava kreditiranje u EU, a posredno i u Crnoj Gori.
Međutim, s obzirom da je veliki dio kupaca na našem primorju „cash-buyer“, efekat na luksuzni segment je manji.
Evropska unija – ekonomski rast u EU direktno je povezan sa crnogorskim tržištem. Njemačka i Italija, najveći partneri, bilježe usporavanje, što može značiti manju potražnju iz tih zemalja. Sa druge strane, inflacija u eurozoni podstiče investitore da traže “sigurna utočišta” u nekretninama, što ide u prilog obali Crne Gore.
Kina i Japan – dok Kina prolazi kroz krizu nekretninskog sektora, japanska centralna banka vodi ekspanzivnu monetarnu politiku. Slabiji jen podstiče japanske investitore da traže diverzifikaciju, a Evropa, uključujući Crnu Goru, može biti dio te strategije.
Pored toga, porast azijskog turizma u Evropi podiže potražnju za kratkoročnim najmovima, što se direktno reflektuje na cijene apartmana u Budvi i Kotoru.
Geopolitika – rat u Ukrajini i tenzije na Bliskom Istoku stvaraju efekat nesigurnosti, što paradoksalno podiže atraktivnost Crne Gore kao malog i sigurnog tržišta.
Kupci iz Rusije, Ukrajine, ali i sa Bliskog Istoka, sve češće vide našu obalu kao stabilnu destinaciju za kapital.
Turizam i remote work – globalni trend rada na daljinu, zajedno sa porastom digitalnih nomada, stavlja Crnu Goru u fokus. Niži porezi, klima i pristup EU tržištima čine je konkurentnom u odnosu na Španiju ili Portugal. To dodatno podiže potražnju za manjim stanovima u Podgorici i obalnim gradovima.
Predviđanja 2025–2026
- Novogradnja: očekuje se rast 3–6% godišnje, u skladu sa inflacijom i troškovima gradnje.
- Starogradnja: zgrade bez lifta i parkinga mogu stagnirati ili blago pasti, dok renovirani stanovi i dobre lokacije drže vrijednost.
- Primorje: luksuzni segment ostaje stabilan, dok će srednji sloj tržišta osjetiti sezonske oscilacije.
- Globalni faktori: sve zavisi od inflacije u EU i SAD, geopolitičkih dešavanja i toka turizma. U slučaju jačih recesijskih signala u Evropi, moguće je usporavanje rasta, ali ne i drastičan pad cijena.
Zaključak: Crna Gora ostaje atraktivno tržište za ulaganje u nekretnine. Kupci koji ciljaju dugoročnu vrijednost treba da biraju lokacije sa stabilnom potražnjom – Podgorica za stanovanje i poslovne potrebe, a obala za turizam i kratkoročne rente. Globalni ekonomski ciklusi će nastaviti da oblikuju ovo tržište, ali lokalna potražnja i ograničena ponuda čine da cijene u dogledno vrijeme ne pokazuju znakove ozbiljnog pada.
