Nekretnine Podgorica – čeka li nas pad ili rast?

Tržište nekretnina u Podgorici je naše najveće tržište pored primorskog dijela, ujedno i najdinamičnije. Medjutim u poslednje vrijeme smo svjedoci čudnog stanja na tržištu koje neupućenima i nije baš najasnije. Ali u svakom slučaju tržište je tržište, trebalo bi biti slobodno i bez upliva države i ostalih barijera. U ovom postu pokušaćemo da objasnimo pojave koje se trenutno dešavaju na tržištu, kao i aktuelne cijene koje važe kod prodaje i izdavanja neketnina.

Tržište prodaje nekretnina Podgorica

Prvo ćemo analizirati tržište prodaje nekretnina a potom i tržište izdavanja nekretnina.Trenutno stanje kod prodaje nekretnina bismo najpribližnije opisali kao odredjeni vakum koji je nastao izmedju neuskladjenosti tražnje i ponude. Odlika ovog stanju su želja i spremnost kupaca da po odredjenim cijenama kupuju a sa druge strane spremnost prodavaca da prodaju. Evidentno je da postoji očigledna diskrapanca izmedju ove dvije težnje. Postavlja se pitanje kako je došlo i zašto se to stanje neuravnoteženosti održava, sa obzirom da moderno tržište a kakvo mi mislimo da jeste, bi trebalo da ovakve anomalije eliminiše. Medjutim to se ne dešava.

Posmatrajući , zaključili smo da na tržištu svakako postoji dosta nekretnina koje su neprodate, tj. da ih vlasnici drže i ne prodaju odnosno čekaju veće cijene. Najveći veleposjednici su svakako investitori kojima očigledno država toleriše da u nedogled drže nekretnine neprodate a da im pritom ne odrežu porez na luksuz. Kad bi morali platiti na višak nekretnina značajan porez svakako bi nastojali da se istih oslobode što bi na tržištu dovelo do uravnoteženja ponude i tražnje. Čak imamo pojavu da iste neprodate nekretnine rentiraju i na taj način pokrivaju trošak državine.

Takodje puno investitiora poseže za kupovinom  nekretnina kao “ Safe Haven“ što znači opet da je država neefikasna u motivaciji investitora za drugačijom vrstom ulaganja, npr. poljoprivreda, proizvodnja i td. a puno kompanija svoj portfolio upravo uvećava kupovinom nekretnina na taj način što godišnji profit pretače u kapital zarobljen u nekretninama koje ako odemo korak dalje smanjuje i likvidnost istih. Takodje izražen vid ulaganja je i kupovina nekretnina od investitora u ranoj fazi, koja je ujedno i najrizičnija i kada investitor daje najniže cijene koje kasnije kako gradnja odmiče rastu, tako da se dešavalo da ulagači ponekad zarade više od samog investitora. Ova strategija radi do momenta dok tržište raste a onog momenta kad dodje do negativnog obrta dolazi do kolapsa kakav smo vidjeli 2008 godine.

Značajn faktor koji održava tržište su i strani ulagači koji kupuju nekretnine neometano, a kako smo se mi uvjerili bez provjere porijekla imovine iako po zakonu bi to notari trebalo da urade. Mi nijesmo zabilježili niti jedan slučaj provjere porijekla imovine kod kupaca koji dolaze iz inostranstva. Jer ako nijeste znali, nekretninu možete isplatiti i u gotovini kojoj se ne zna porijeklo, a banka će uredno primiti takav iznos na osnovu ugovora o kupoprodaji. Ne želim da ulazim dalje u ovu sferu ali možete lako zaključiti zašto vas bole visoke cijene nekretnina i ko ih održava.

Uglavnom ne bi bio problem da se visoke cijene održavaju na osnovu zdrave tražnje i ponude ali ovako ostaje pitanje gdje nas ovo vodi i da li postajemo žrtve prljavog novc i žudnje za profitom. Poslednji primjer agresivnosti investitora smo vidjeli kod brda “ Ljubović “ kao i brda “ Gorica“ gdje se zvjerski otima priroda jedine dvije zelene oaze koje su ostale da bi se utažila žedj za profitom. Zašto se država pravi nemušta? Pa zato što ubiraju debele komunalije i pune kasu od ove devastacije, kratkoročno gledano naravno. Podgorica koja je bogom dana da darovite arhitekte isprojektuju raj na zemlji sa inovativnim stilom života se pretvara u pustinju.

Tržište izdavanja nekretnina Podgorica

Kod ovog tržišta bi rekli da je drugačija situacija i da su se ponuda i potražnja brzo usaglasile. Cijene izdavanja tokom krize su pale za nekih 20% i na tom nivou ostale do danas, medjutim neke lokacije su se pokazale veoma žilave pa zbog svoje atraktivnosti i dalje donose prihode kao i prije krize kao npr. Central Point.

Ključno pitanje je šta očikivati u budućnosti i kako će se kretati tržište. Neka naša razmišljanja ali i prethodna iskustva nam govore da čak i mala tražnja sa strane može napraviti bum na tržištu. U zadnje vrijeme izražena tražnja je bila iz Turske ali i sa drugih lokacija, što je svakako uticalo na podizanje cijena. Sjutra to može biti i sa neke druge lokacije poput Rusije i zemalja koje je okružuju, a kako se budemo sve više približavali EU interesovanje može porasti i sa dr za sada nepoznatih lokacija.

Sve veći pritisak na banke čini takodje da se vlasnici usled nemogućstva izmirivanja kreditnih obaveza, odlučuju za oslobadjanjem od viška nekretnina što svakako mora uticati na pad cijena, ali sa druge strane investiciona aktivnost u smislu nove gradnje je usporila što može anulirati taj pad.  U jednom momentu ako se pojavi iznenadna tražnja, kojoj mora prethoditi potpuno stavljanje pod kontrolu Kovid pandemije, može se stvoriti vakum, gdje ponuda ne bi mogla odgovoriti tražnji i može se desiti nagli skok cijena. Ukoliko se depresija nastavi doći će do blagog pada cijena od 10-15%.

Ono u što smo sigurni je da dvije vrste projekata što se tiče Podgorice imaju svijetlu budućnost a to su višespratnice sa nižom cijenom po kvadratu a sa druge strane  niske gradjevine, iznad prosječnog kvaliteta, sa puno zelenila i dodatnim sadržajima poput 24/sata  portir, sistema obezbedjenja, eventualno teretane, bazena i dr interesantnim sadržajima ali naravno sa većom cijenom.

Uglavnom kao zaključak donosimo prognozu stagnacije ili blagog pada  cijena na kratak rok a na duži rok svakako rast. U prilogu možete pogledati i cijene izdavanja stanova po lokacijama u Podgorici.

Autor teksta je Zoran Avramović član Instituta Ovlašćenih Procjenjivača Crne Gore.

U tabeli možete pogledati najnoviji trend kod izdavanja stanova u Podgorici, a možete ga koristiti za formiranje cijene izdavanja vaše nekretnine. Ukoliko imate pitanja ili želite oglasiti nekretninu preko naše agencije koja vam nudi niz usluga na profesionalnom nivou budite slobodni da nas kontaktirate. Ovdje možete popuniti obrazac za oglašavanje nekretnine.

Cijene izdavanja stanova po lokacijama u Podgorici

 JEDNOSOBANDVOSOBANTROSOBANGARSONJERA     
CENTAR GRADA250-300300-450400-600180-220
Blok 5,6,9 Dalmatinska300-350400-500500+200-250
Central Point330-350450-550600+250+
Profesorska zgrada250-300350-450450+200-250
City Kvart280-330450-550500+250-270
Zabjelo do stovarišta Đurović 250-280350-400400+200-250
Stari Aerodrom prvi dio250-280350-450400+180-220
Stari Aerodrom
drugi dio
220-250300-400400+180-200
City Key nove zgrade250-280300-400400+200-250
Zgrada Maxim i okolina330-380400-500500-600250-280
Tuški put250-280350-400400+180-200